המהמורות שבדרך: על אתגרי התכנון בענף הנדל"ן

הליכי התכנון בענף הנדל"ן הם מהגורמים החשובים והמשפיעים ביותר על כל פרויקט מגורים בישראל, ולא פעם מהווים עבורנו, היזמים, את החסם העיקרי בדרך להשלמת הפרויקט המיוחל. מאחר ששוק הנדל"ן הוא במהותו שרשרת ארוכה של גורמים הכרוכים זה בזה, הרי שגם אתם, רוכשי הדירות, מושפעים מהליכי התכנון – לטוב, ולרע.

אתגרי התכנון העיקריים כוללים ביורוקרטיה ארוכה וסבוכה – הליכי התכנון בישראל מאופיינים בריבוי רשויות וועדות שצריך לקבל את אישורן, ירושה שנותרה כאן עוד מתקופת המנדט הבריטי, אז חולקה ישראל למחוזות; תהליך הכולל מספר שלבים מורכבים – בראשם אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע). תוכנית זו יוצקת זכויות בנייה בקרקע מסוימת וקובעת את כללי המשחק בה – למשל, כמה בניינים ייבנו עליה וכמה קומות יהיו בהם, מה המרחק שיהיה בין הבניינים, האם ישולבו בה גני ילדים או מוסדות ציבור אחרים, מה יהיה רוחב המדרכות ולפעמים גם האם הבניינים יכללו חנויות בקומות הקרקע.

לאחר אישור התב"ע, קיים  הליך שאמנם אינו מופיע בחוק אבל מחויב ברבות מהרשויות ונקרא "תוכנית עיצוב". רק לאחריו ניתן להגיש בקשה להיתרי בנייה, הכוללת כבר תכנון מפורט של הדירות ושל המערכות הרבות המרכיבות את הבניין.

לאור ריבוי השלבים התכנוניים, אין זה מפתיע כי הליכי התכנון בישראל "מצטיינים" במשך זמן ארוך במיוחד – לעיתים שנים רבות עד לקבלת היתר הבנייה. זאת, בין היתר, בשל תחלופת כוח האדם הגבוהה ברשויות המקומיות וברשויות התכנון, קבלת החלטות מהוססת, התנגדויות של בעלי עניין שונים ועוד.

אתגרים אלו יוצרים חוסר ודאות באשר למועד קבלת האישורים, הבנייה והאכלוס, דבר המקשה על יזמים לבנות תוכניות עסקיות לפרויקטים. בנוסף, בשל העובדה שישראל היא מדינה צעירה יחסית ורוויית דרמה, התפתחה בשנים האחרונות רגולציה מחמירה המתבטאת בריבוי תקנים ודרישות בשלל תחומים – מביטחון ובטיחות, דרך בריאות הדיירים ועד הגנה על סביבת הפרויקט.

מאפיינים אלה משפיעים ישירות גם על העלויות הכרוכות בהקמת פרויקטים חדשים, וזה עוד לפני שהזכרנו אירועים גלובליים – כלכליים, בריאותיים וגיאופוליטיים – אשר קרו בישראל ובעולם בשנים האחרונות ומוסיפים לייצר אתגרים גם היום, למשל בשרשראת האספקה ובקצב העבודה באתרי הבנייה.

התחדשות עירונית: כמה קשה – ככה כדאי

על רקע המחסור החריף בקרקעות בישראל ולאור הרצון הקיים לחדש את המבנים הקיימים, לרענן את מרכזי הערים ולצייד את הדיירים בממ"דים ובמבנים שיעמדו בסכנת רעידת אדמה, נוצר בישראל שוק פעיל ומפותח של התחדשות עירונית. זאת, על אף שמכל תחומי הנדל"ן, שוק זה הינו המאתגר ביותר – הן מבחינה תכנונית והן מבחינה אנושית.

חיפשנו את הסיבות לכך שגם בתוך סבך הבירוקרטיה וחוסר הוודאות המאפיינים את השוק הזה, יש יזמים לא מעטים שבכל זאת מצליחים במשימה הקשה הזו ומוציאים מהכוח אל הפועל פרויקטים מוצלחים, המשפיעים לטובה לא רק על בעלי הדירות אלא על הסביבה העירונית כולה.

אתגרים כלכליים: מאיפה הכסף?

פרויקטי התחדשות עירונית הם הימור כלכלי גדול. הם דורשים השקעה עצומה מראש – מיליוני שקלים בתכנון, בייעוץ, באגרות ובתשלומים לדיירים, וכל זה עוד לפני שנעשית פעולת בנייה כלשהי.

אם פרויקט נתקע בהליכי תכנון במשך שנים, כפי שקורה לא פעם, ההשקעה הראשונית עלולה לרדת לטמיון. גם אם הפרויקט מתקדם, התמשכותו על פני 7-10 שנים חושפת את היזם לסיכוני שוק – מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו פתאום? מה אם עלויות הבנייה יזנקו (כפי שאכן קרה בשלוש השנים האחרונות)? מה אם יבוא משבר כלכלי?

ניתוח ואומדן של הכדאיות הכלכלית הם אמנות. מצד אחד, צריך להבטיח תמורה נדיבה לדיירים כדי שיסכימו לפרויקט. מצד שני, יש צורך ברווח יזמי שיצדיק את הסיכון והמאמץ. היזמים המצליחים הם אפוא אלה שמוצאים את נקודת האיזון בין השניים.

אתגרים חברתיים-קהילתיים: מלחמת העולמות

התחדשות עירונית אינה רק עניין של בטון וזכוכית – היא משנה את חייהם של אנשים. לכל דייר יש סיפור, צרכים ייחודיים וחששות. קשישים חוששים מהשינוי ומהמעבר הזמני. משפחות צעירות דואגות מהקרבה לאתר בנייה. בעלי עסקים במתחם חוששים לפרנסתם.

התנגדויות קהילתיות הן חלק בלתי-נפרד מהתהליך. לפעמים מתארגנות קבוצות של תושבים שמתנגדות לציפוף או לשינוי אופי השכונה. לעתים פעילים חברתיים נאבקים נגד "ג'נטריפיקציה" – תהליך שבו אוכלוסייה חזקה מחליפה אוכלוסייה חלשה יותר.

היזם מוצא את עצמו בלב קונפליקט חברתי, ונדרש ליצור פתרונות יצירתיים. פתרונות אלו עשויים להיות שילוב של דיור בר-השגה בפרויקט; הקצאת שטחים לצרכי ציבור; או אולי תכנון שמשמר את ההיסטוריה והזהות של המקום. גם כאן, המפתח הוא יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסא, לצד ניסיון לייצר הזדמנויות לכל הצדדים (WIN-WIN).

אתגרים תכנוניים-אדריכליים: להוסיף בלי להעמיס

עיקרון הציפוף הוא לב ההתחדשות העירונית – למשל, לקחת מתחם עם 30 יחידות דיור ולהפוך אותו למתחם עם 150 יחידות. אבל איך עושים זאת מבלי ליצור צפיפות בלתי-נסבלת? איך מאזנים בין גובה המבנים והצללה על הסביבה? איך מתכננים מספיק חניות מבלי להפוך את כל הקומות התחתונות לחניון ענק?

שילוב הבנייה החדשה במרקם העירוני הקיים הוא אתגר אדריכלי. לפעמים הפרויקט החדש מתנשא מעל סביבה בנויה נמוכה, ונדרשים פתרונות עיצוביים לריכוך המעבר. לעתים יש מבנים לשימור בסביבה, ויש לשלב את החדש עם הישן בהרמוניה.

מגבלות פיזיות של המגרש מוסיפות מורכבות – טופוגרפיה הררית, קרקע בעייתית, תשתיות תת-קרקעיות, עצים לשימור. האדריכלים נדרשים אפוא למומחיות רבה כדי ליצור פרויקט איכותי בתוך מבוך של אילוצים תכנוניים.

אתגרים תפעוליים ולוגיסטיים: דרושה לוליינות ניהולית

פינוי של עשרות משפחות הוא פרויקט לוגיסטי מורכב. כל משפחה זקוקה לפתרון מותאם – יש מי שרוצה דירה חלופית באזור, יש מי שמעדיף דמי שכירות ולחפש בעצמו, יש מי שזקוק להתאמות נגישות או לקרבה למוסדות מסוימים.

תיאום בין כל הגורמים דורש מיומנות ניהולית גבוהה. היזם צריך לנווט בין דרישות הדיירים, הנחיות הרשויות, אילוצי הקבלן והתניות הבנק המלווה. כל החלטה משפיעה על שרשרת שלמה של גורמים, וכל עיכוב גורר עיכובים נוספים.

ניהול לוחות זמנים ארוכי טווח הוא אמנות בפני עצמה. מה עושים כשיש עיכוב באישורים? איך מתמודדים עם מחסור פתאומי בחומרי בנייה? מה קורה כשבאמצע הפרויקט מתגלה זיהום קרקע שלא היה ידוע? הסוגיה התפעולית היא אולי זו שמשקפת הכי במובהק את המימד ה"בלת"מי" של תכנון מיזמי התחדשות עירונית. למולה, היזמים המצליחים הם אלה שיודעים להתמודד עם הבלתי-צפוי.

בהכנת הניוזלטר השתתפה דקלה פרסיקו, סמנכ"לית התכנון ב-ICR, הממשיכה לעבר אתגרים מקצועיים חדשים. נאחל לה הצלחה רבה בהמשך דרכה.