תחום הנדל"ן למגורים מעולם לא היה מניב יותר
אם קראתם את מדורי הכלכלה והנדל"ן בשנתיים האחרונות, ודאי שמתם לב לתופעה מעניינת: חברות המתמחות בנדל"ן מניב ומזוהות עמו – קניונים, משרדים ומרכזי לוגיסטיקה – מרחיבות את פעילותן אל תחום הייזום של פרויקטים למגורים, לרבות בהתחדשות עירונית. הרחבת הפעילות הזו אינה דבר של מה בכך, והיא מסמנת שינוי בתפיסת חברות הנדל"ן לגבי פיזור סיכונים והזדמנויות צמיחה חדשות.
המהלך המתוקשר האחרון בהקשר זה היה של קבוצת עזריאלי, שהגישה הצעה לרכישת השליטה בחברת צמח המרמן לפי שווי של 635 מיליון שקל. אם בסופו של דבר העסקה אכן תיחתם, צפויה צמח המרמן להימחק מהמסחר בבורסה ולהפוך לחברה פרטית.
בדומה, בחודש שעבר רכשה חברת מליסרון, שבשליטת ליאורה עופר, 50% נוספים מחברת אביב ייזום מבית קבוצת אביב, תמורת 625 מיליון שקל. עבור מליסרון מדובר בהשקעה כוללת של 1.25 מיליארד שקל ברכישת מלוא הבעלות על אביב ייזום, לאחר שב-2022 כבר רכשה 50% מהחברה תמורת 650 מיליון שקל.
גם רבוע כחול נדל"ן החלה בשנה האחרונה להרחיב משמעותית את פעילותה בתחום הייזום למגורים ובמיזמי התחדשות עירונית. במצגת האחרונה לשוק ההון, החברה דיווחה כי היא מחזיקה במלאי להקמת 11.5 אלף דירות למגורים, שלמעלה ממחציתן בהתחדשות עירונית. עוד היא חזתה שם כי בארבע השנים הקרובות, מיזמי המגורים של החברה ייצרו רווח שנתי ממוצע של 100–200 מיליון שקל.
דוגמה נוספת להתעניינות של חברות נדל"ן מניב בתחום המגורים היא גב-ים שבשליטת נכסים ובנין. החברה השלימה לפני כמה חודשים עסקת בעלי עניין שבמסגרתה רכשה מידי נכסים ובנין את יתרת פעילות המגורים שלה, הכוללת את מתחם דפנה בתל אביב, רמת ורבר בפתח תקווה ורמת אילן בקריית אונו. בעקבות עסקה זו, במסגרתה הוציאה גב ים 140 מיליון שקל, מחזיקה כיום החברה בקרקעות המיועדות להקמה של כ–6,800 דירות ברחבי הארץ, מתוכן כ-700 כבר מצויות בבנייה.
הכי טוב בבית
מהן הסיבות לנהירת חברות הנדל"ן המניב לשדותיו הזרים של ענף הנדל"ן למגורים? ומדוע זה קורה דווקא עכשיו? לשמחתנו, אנו ב-ICR לא הופתענו מהמגמה המתוארת, ואת חלקה חזינו כבר בתחילת העשור הנוכחי.
נראה כי מלבד חוסנו המבני של שוק המגורים הישראלי – גידול דמוגרפי מתמיד לצד מחסור בקרקעות והיצע דירות דל – בשנתיים האחרונות הוא נתמך בנסיבות נוספות (לא בהכרח משמחות) שמעלות את קרנו, לבטח בהשוואה ל"בן דודו" המניב.
שוק הנדל"ן המניב, בדגש על ענפי המשרדים והמסחר, הוא הראשון להיפגע מאירועים קיצוניים כמו משברים פיננסיים, מגיפות, מלחמות וחוסר יציבות כלכלית. בדרך כלל, זהו גם השוק שיוצא אחרון ממשברים אלו.
לעומתו, שוק הנדל"ן למגורים נוטה להתאושש מהר יותר מתקופות חלשות, ולראיה – היקפי הפעילות בשוק חזרו לרמתם לפני "חרבות ברזל", וציבור רוכשי הדירות מראה הסתגלות מרשימה ועקבית גם לעידן הריבית החדש.
על האטרקטיביות של שוק הנדל"ן למגורים יעידו גם העדפות המשקיעים בבורסה בתל אביב: מדד ת"א בנייה, שכולל ברובו חברות שבונות בעיקר למגורים בישראל, עלה ב–28.7% מאז נובמבר 2022, בעוד שמדד ת"א מניב הוסיף באותה תקופה כ–4% בלבד.
מסיבה זו, יש היגיון רב בכך שחברות נדל"ן מניב, בהן גם חברות גדולות ויציבות מבחינה פיננסית, בוחרות להרחיב את פעילותן לשוק המגורים, מהלך אסטרטגי כבד משקל שבו זמנית גם מקטין סיכונים וגם מגדיל סיכויים. אגב, לא מדובר רק בחברות נדל"ן מניב, אלא גם בגופים המוסדיים הגדולים – ראו למשל את העסקה של כלל ביטוח שנחתמה לפני כשלושה חודשים, במסגרתה היא רכשה
15% מ-…ICR.
אנו מאמינים כי מגמת ההישאבות של גופים פיננסיים וחברות נדל"ן לתחום המגורים תוסיף לגבור בעתיד הקרוב, הן לאור שיעורי הריבית ומגמות מאקרו עולמיות, והן לאור האתגרים שצפויים לכלכלה הישראלית בשנים הקרובות. בסופו של יום, שוק הנדל"ן למגורים הוא אחד ממקורות העוצמה העיקריים של המשק והכלכלה הישראליים – דבר שנכון בעתות שגרה, ועל אחת כמה וכמה בזמנים של חוסר ודאות.