מכל הדירות: מה נשתנה הפסח הזה בשוק הנדל"ן הישראלי?
אחרי שנים ארוכות שבהן התרגלנו לקנות דירות בתנאי שוק קבועים פחות או יותר הכוללים עליית מחירים מתמדת וריבית אפסית, מאז הקורונה (וביתר שאת בשנה וחצי האחרונות) פועל השוק בצל אתגרים חדשים ומרובים, מה שמחייב את כולנו להפנים את כלליה של מציאות חדשה – ולפעול בהתאם לה.
לרגל החג, הנה סקירה קצרה של כל מה שהשתנה בענף המגורים בחג החירות של תשפ"ה.
מה נשתנה במחירי הדירות?
שלאורך כל העשור הקודם (למעט שנת הקורונה) ראינו עליות מחירים משמעותיות לצד צמיחה כללית ואופטימיות כללית במשק. העליות היו כה חדות ורציפות – בשנת 2022 נרשמה עלייה של 18% במחירי הדירות! – שהיו מי שראו בשוק הדיור סוג של בועה. ואולם בשנתיים האחרונות, שוק הנדל"ן הישראלי פועל בסביבה כלכלית וגיאו-פוליטית קשוחה ובלתי-יציבה – עם מלחמה מתמשכת ברקע, ריבית גבוהה ואולי אף תחילתו של מיתון.
העובדה שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות למרות כל אלה, מעידה כאלף עדים על חוסנו של השוק הזה ובעיקר על מאפייניו הייחודיים של שוק הנדל"ן המקומי, בו הביקוש לנכסי מגורים גדול פי כמה מהיצע הדירות. כשזה המצב, וכשמוסיפים לכך את המחסור החריף בידיים עובדות ואת מיעוט הקרקעות הזמינות לבנייה, המגמות העתידיות ברורות למדי: מחירי הנדל"ן יוסיפו לעלות בשנים הקרובות, וגם אם תהיינה עצירות בשל אירועים נקודתיים כאלה ואחרים, הרי שהן יהיו זמניות בלבד.
מה נשתנה בשוקי המניות?
מכסי הייבוא שהטיל בתחילת החודש נשיא ארה"ב דונלד טראמפ יצרו סדר עולמי חדש, שפרטיו והשלכותיו עדיין לוטים בערפל. אי הוודאות הזו כבר מתבטאת היטב בשווקים, שאיבדו בשבועיים האחרונים טריליוני דולרים של משקיעים, במפולת שמזכירה רק את משבר הסאב-פריים של 2008 ואת חודשיה הראשונים של מגיפת הקורונה.
אירועים כאלה, אף שלא קורים בכל יום, מזכירים לנו שוב כי מי שמבקש לשים את כספו במקום יציב – מוטב לו לבחור באופציה של ארבעה קירות יצוקים בבטון. בניגוד לשוק ההון, שוק הנדל"ן חסין הרבה יותר מפני אירועי מאקרו חיצוניים, מקומיים וגלובליים, ולכן מתאפיין בתנודתיות נמוכה גם בתקופות סוערות. הדבר נכון שבעתיים כשמדובר על שוק הנדל"ן הישראלי, שנתוני הבסיס שלו תומכים בהמשך עליות המחירים, לעוד שנים רבות קדימה.
מה נשתנה בהיקף התחלות הבנייה?
שבכל השנים שאפנו ליעד ממשלתי של כ-70 אלף יחידות דיור בשנה, אולם לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו בנובמבר האחרון, נראה כי השנה כבר לא נגיע לשם. בין אוקטובר 2023 לספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ-58.5 אלף דירות בלבד – קצב של 60 אלף דירות בשנה וירידה של כמעט 10% בהשוואה לתקופה המקבילה שנה קודם לכן.
הממשלה מנסה אמנם "לייבא" עשרות אלפי עובדים זרים לענף הבנייה, אולם עד כה הדבר לא צלח וספק אם יקרום עור וגידים בשנה-שנתיים הקרובות. מכאן סלולה הדרך להמשך הירידות בהתחלות הבנייה, מה שישפיע במישרין על רמות ההיצע בשוק ומכאן שעל המשך העליות במחירי הדירות.
מה נשתנה בהתחדשות העירונית?
אוהו, מה לא השתנה! בשנת 2024 החלה בנייתן של כ-15,710 דירות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש – עלייה של כ-14% לעומת שנת 2023. בנוסף, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 נשבר שיא במספר המתחמים שהוכרזו כמיזמי פינוי-בינוי על ידי המדינה, עם למעלה מ-90 מתחמים כאלה – עלייה של כמעט 100%(!) ביחס לשנה הקודמת. נזכיר כי הכרזה על מתחם ככזה המיועד לפינוי-בינוי מקנה ליזם את הטבות המס הקבועות בחוק אשר חיוניות למימוש הפרויקט.
בסך הכל, מספר הדירות שקיבלו היתרי הבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 עמד ב-2024 על 28 אלף. הצפי הוא כי בשנת 2025 גם שיא הזה יישבר, ומספר הדירות הכולל שיקבלו היתרים יגדל. אחד הגורמים המרכזיים למגמה זו הוא הריבית הגבוהה, שבגינה מעדיפים יזמים לפנות לפרויקטים של התחדשות עירונית על פני מימון של רכישת קרקעות.
מה נשתנה אצל הגופים המוסדיים?
שאלה הגדילו משמעותית בשנה החולפת את החשיפה שלהם לשוק הנדל"ן למגורים. רשימה חלקית של הגופים האלה כוללת את הפניקס, מור, מיטב, כלל ביטוח, מנורה מבטחים וקרנות הגידור נוקד וספרה, שרכשו כ-5% מישראל קנדה תמורת כ-170 מיליון שקל; את מגדל ביטוח שרכשה 49.5% מפרויקט להקמת 339 דירות להשכרה בכפר סירקין יחד עם י.ח. דמרי, תמורת כ-250 מיליון שקל; ואת כלל ביטוח שרכשה 15% מאיתנו, ICR, תמורת הזרמה לחברה של 260 מיליון שקל.
מגמה זו מבטאת את הערכת הגופים המוסדיים כי מחירי הדירות ימשיכו לטפס ביתר שאת גם בהמשך 2025, בעיקר בשל העובדה שהיצע הדירות גבוה יותר מהביקוש והאוכלוסייה ממשיכה לגדול מדי שנה בשיעור חד ביחס לעולם המערבי.
לסיכום, בואו לא נשכח:
בכל דור ודור חייב אדם לראות את עצמו כאילו הוא עצמו מחפש דירה בישראל. בשנה הזאת, בפרט, השוק מציב אתגרים ייחודיים עבור רוכשים מכל הסוגים, משקיעים ושוכרים כאחד. הבנת מגמות השוק והתאמת הציפיות והתכנון הכלכלי בהתאם הם המפתח להתמודדות מוצלחת עם אתגרי השעה.
חג פסח שמח!
