לאן מועדים מחירי הדירות? בואו נסתכל יחד על התמונה הגדולה
חרי עשור של עליות מחירים בלתי פוסקות, האינפלציה הגואה והעלאות הריבית שבאו בעקבותיה עצרו את שוק הנדל"ן: מספר עסקאות הרכישה ירד בחדות כמו גם היקף נטילת המשכנתאות, מה שהוביל רבים מהשחקנים הפועלים בשוק להתנבא בדבר ירידת מחירים קרובה.
מנגד, ישנם משתנים אחרים – כמו מדד מחירי הדירות שפורסם באמצע חודש יולי, ומאפייניו הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי, שעשויים לבשר על מגמות אחרות לגמרי.
מבולבלים? המומחים של ICR, העוקבים מקרוב אחר שוק הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט, יעשו לכם כאן סדר. ייתכן שתהיו מופתעים.
המדד מסרב ליפול:
מי שציפה לירידת מחירים דרסטית בעקבות המגמות הפוקדות בחודשים האחרונים את השוק, התבדה. לפי מדד המחירים שפירסמה הלמ"ס, על אף ירידה של 50% במכירת דירות חדשות בחודשים מרץ-אפריל, מחירי הדירות החדשות ירדו בסך הכל ב-0.2%. בנוסף, מדד מחירי הדירות השנתי עדיין משקף עלייה של 9.8%.
בחלק מהמקומות אף נרשמה עליית מחירים; כך היה בתל אביב, שם עלו מחירי הדירות בחודשים הרלוונטיים ב-1.3%, ובמחוז דרום – 1.4%. בירושלים המחירים התייצבו. מכל מקום, בשום מקום אין סימנים לנפילת מחירים קרבה.
מדוע זה קורה? בין השאר בגלל התייקרות המימון ליזמים: למרות התהליכים הפוקדים את השוק, ואף שמחירי הקרקעות נמצאים בירידה, הריביות הגבוהות שמשלמים היזמים לגופי המימון הן למעשה ה"דלתא" שמונעת ירידה במחירי הדירות לרוכשי הקצה.
ביקוש עצום מול היצע דל:
שוק הדיור הישראלי מאופיין בביקוש קשיח, המתחזק עקב הגידול הדמוגרפי המתמיד; מדי שנה נוספים לשוק 70 אלף משקי בית חדשים – זוגות שמתחתנים ורוצים להקים משפחה, זוגות שמתגרשים וצריכים שתי דירות במקום אחת, ועוד. למולם, עומדות כיום למכירה לא יותר מ-53 אלף דירות בכל רחבי הארץ.
הבנייה נפסקה:
בעוד הממשלה ציפתה להגיע ליעד של 80 אלף התחלות בנייה בשנה שעברה, זו הסתיימה עם 64 אלף דירות בלבד שבנייתן החלה, לפי נתוני הלמ"ס. בשלושת הרבעונים האחרונים של השנה חלה ירידה תלולה בהתחלות הבנייה, וברבעון האחרון החלה בנייתן של כ-14,600 דירות בלבד – ירידה של 23% לעומת הרבעון האחרון של 2021.
תוצאה נלווית לירידה בהתחלות הבנייה היא זינוק בשכר הדירה. השוכרים החדשים הם המשלמים הגדולים על המצב במשק, בעלייה ממוצעת של 8.6% במחירי השכירויות. תשואה גבוהה על השכרה תחזיר במוקדם או במאוחר את המשקיעים לשוק – פלח אוכלוסייה שבאופן מסורתי תורם רבות לעליית מחירי הדיור בעתיד.
מה יהיה עם הריבית:
התמתנות האינפלציה בארה"ב עשויה לבשר כי הפד לא יעלה את הריבית פעם נוספת, מה שישפיע מן הסתם גם על הריבית כאן. בטווח של כמה חודשים, רוב מומחי הכלכלה סבורים כי הריבית אף תחל לרדת. אמנם, לכולם ברור כי הריבית האפסית שהייתה כאן במשך שנים לא תשוב, אך בלימת העליות והוזלת הכסף עשויים לפתוח מחדש את ברז הביקוש ולגרום לישראלים לרדת מהגדר ולקנות דירות. וכשזה יקרה – עליית המחירים לא לאחר להגיע.
לסיכום – אין שחור ולבן:
בבחינה היסטורית, עליית ריבית אכן מביאה בדרך כלל גם לירידות מחירים. ואכן, שוק הנדל"ן בישראל נמצא כיום בקיפאון – בטח בהשוואה ל"חגיגה" שהייתה כאן עד לפני כשנה – הן מצד הקבלנים והן מצד רוכשי הדירות. עם זאת, יותר ויותר מומחים בשוק מאמינים כי מחירי הדירות לא עומדים לצנוח בצורה דרסטית, אם בכלל. בסופו של דבר, הם מזכירים, דיור הוא צורך בסיסי. ובשוק שבו הביקוש הולך וגדל, ירידת מחירים ממשית לאורך זמן היא דבר שקשה לסמוך עליו, ואולי אפילו מסוכן. בינתיים נותר לראות לאן ייטו מחוגי הריבית בחודשים הקרובים, וברמה המקומית – האם הממשלה תיזום תוכנית ממשלתית להגדלת ההיצע, בין אם בדרך של הקלות שונות ליזמים או באמצעות שחרור קרקעות חדשות לבנייה (אף שהדבר ישפיע על השוק רק בעוד שנים רבות). אנחנו נמשיך לעקוב מקרוב – ולעדכן אתכם.
לסיכום
לא ניתן להפריז בחשיבות של שלב הגמרים. מדובר בשלב בבנייה שאין בו פשרות, והוא מצריך ירידה לפרטים הקטנים ביותר והמון סבלנות. לכן, כשבוחרים לרכוש דירה בפרויקט של חברה יזמית מסוימת, חשוב שהחברה הזאת תהיה לא רק חזקה כלכלית ובעלת מוניטין טובים, אלא גם גוף בעל ניסיון שעובד דרך קבע עם בעלי המקצוע הטובים ביותר בשוק.
אצלנו ב-ICR מקפידים לעבוד עם בעלי מקצוע מהשורה הראשונה, וכמובן גם לדאוג לסנכרון מיטבי ביניהם בשלב הגמרים. כך, הלקוחות שלנו יכולים לישון בשקט, בידיעה שבקרוב ייכנסו לבית המושלם (אולי כמו שהצרפתים ישנים בשקט, כי יש להם את אמבפה בצוות הגמרים שלהם).
