שוק המגורים לאן?
אנחנו בפתחה של 2022, ועושה רושם שמחירי הנדל״ן למגורים ממשיכים לעלות. כדי להבין למה זה קורה ומה צפוי לנו בהמשך השנה ביקשנו מקובי אלוז, שמאי החברה, להסביר את הכוחות המניעים את הענף ולתת לנו תחזית לאן פנינו מועדות.
מקווים שתהנו
צוות ICR
שוק המגורים לאן?
היצע קרקעות נמוך, מכרזים במחירים לא הגיוניים ועליית מחירי התשומות דוחפים את שוק הדיור לגבהים חדשים ולא עושה רושם שהמגמה עומדת להשתנות בקרוב. מה קרה לשוק הנדל״ן למגורים בשנתיים האחרונות ולאן פנינו מועדות?
מאת קובי אלוז שמאי החברה
נסיקת מחירי הדיור בשנתיים האחרונות
הנושא המדובר ביותר בתחום הנדל״ן היום הוא העלייה החריגה במחירי הדיור בעיקר במהלך שנתיים האחרונות (במקרה תקופת פרוץ מגפת הקורונה, וכנראה שיש קשר). לאורך השנים הורגלנו שמחירי הדיור כמעט תמיד במגמת עלייה, אך העליות היו מתונות יחסית לשינוי שחל בשנתיים האחרונות, אם היינו רגילים לראות גידול במחיריםברמות של 2-5% בממוצע ארצי לשנה, הרי שהחל שנת 2020 המספרים מספרים סיפור חדש. נתוני הלמ"ס מעידים על עליה ממוצעת של כ- 10% בשנת 2021, ובניתוח פרטני וספציפי לפי אזורים, ניתן אף להיווכח לעליות חדות הרבה יותר.
שכונת גליל ים בהרצליה למשל, חוותה עליה של כ 25% במחיר למ״ר, מרמות מחירים של 26-27 א' ₪ למ"ר בסוף שנת 2020, לרמות של 33-35 א' ₪ למ"ר נכון ליום. בשכונת פארק הים בבת ים, ראינו עליה של קרוב ל 20% באותה התקופה. ערים אלו הן דוגמה טובה לאזורים שעדיין מתומחרים בחסר ובעלי פוטנציאל גדול שטרם מוצה . אני צופה שנמשיך לראות בהן עליות מחיר תלולות גם בשנה הקרובה.
אפקט עליית מחירי התשומות
אחד הגורמים שהיוו טריגר לעליות המחירים החדות בשנה האחרונה, הוא ללא ספק הגידול החד ויוצא הדופן במדד תשומות הבנייה בכלל ולמגורים בפרט. בשנת 2021 עלה מדד תשומות הבנייה למגורים בשיעור של כ- 5%, לעומת עליות שנתיות של סביב 1.5-2% בשנה ויש לכך אפקט ישיר ואפקט עקיף על מחירי הדיור.
כידוע, ברכישת דירה מקבלן מחיר הרכישה מוצמד
כידוע, ברכישת דירה מקבלן מחיר הרכישה מוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים, החל ממועד חתימת ההסכם ועד סיום התשלומים לקבלן. כך שלכל תשלום על חשבון מחיר הרכישה, נוסף רכיב הצמדה עד לאותו מועד תשלום. מבחינת היזם, הגיוני לגמרי, מאחר וגם התחייבויותיו לכל אנשי המקצוע בפרויקט מוצמדים למדד זה. לצורך ההמחשה הפשוטה – קניתם דירה בתחילת שנת 2021 ב -3 מ' ₪ בתנאי תשלום של 20% בחתימה והיתרה לקראת האכלוס? כבר בתחילת שנת 2022 תשלמו תוספת של 120 א' ₪ בגין רכיב ההצמדה בלבד. או במילים אחרות, בשנת 2021 הדירה שקניתם התייקרה ב4% (רק 80% הוצמד). היזמים יעדכנו בהתאמה את מחירוניהם, וכתוצאה מעליית מחיר זו, גם שוק דירות יד שניה יושפע ויעדכן מחירים בהתאם. והנה לפנינו הסיבה שהעלייה במדד תשומות הבניה דוחפת את כל השוק כלפי מעלה.
הממשלה מתחילה להבין שיש כאן גורם ישיר לעליות מחירים ומנסה למצוא פתרונות בנושא, כאשר הפתרון שכרגע נמצא על הפרק הוא החלת ההצמדה רק על מרכיב הבנייה ולא על מחיר הקרקע. אין ספק שרעיון כזה עשוי לשפר את המצב, אך לטעמי יהיה קשה מאוד להעביר אותו (או רעיונות אחרים בהקשר המדד), מאחר ויש יותר מידי גורמים חזקים שלא יהיו מעוניינים בשינוי מסיבות אלה ואחרות.
בינתיים, בחברת ICR אנחנו מגבשים פתרונות להתמודדות עם העליות במדד, באמצעות הטבות ומבצעי רכישה שמצמצמים משמעותית את החשיפה. לדוגמה, יצאנו לאחרונה במבצע מימון, שההטבה העיקרית הגלומה בו היא העברת חלק משמעותי ממחיר הדירה להצמדה למדד המחירים לצרכן, שכידוע עולה בשיעורים מתונים הרבה יותר.
סוגיית מכרזי הקרקע
בשנים האחרונות, הולכת ומתעצמת מגמת המחסור בקרקעות זמינות לבנייה, בעיקר באזור המרכז, שכבר מזמן לא נחשב רק למעגל הראשון לת"א אלא מתפרס על גזרה רחבה יותר בתחומי גדרה-חדרה, ובעיקר בקרב יזמים אשר אינם לוקחים חלק בתכנית מחיר למשתכן על שינוייה. בצד זה, מרבית הקרקעות הפנויות בישראל נמצאות בבעלות המדינה ומנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ״י), המנהלת מדיניות שיווק שלמרות כל הניסיונות, במבחן התוצאה אינה משיגה את המטרות המוצהרות לעת עתה.
למשל, במכרז האחרון של רמ"י בגני יהודה ביהוד, מחירי הזכייה בכל ארבע המתחמים שיצאו לשיווק נעו בטווח של 1.7-1.9 מ' ₪ קרקע לדירה! המשמעות היא שכדי להרוויח החברות הזוכות יצטרכו למכור את דירות במחיר ממוצע של כ- 35 א' ₪ למ"ר, בעיר שבה רמת המחירים כיום נעה סביב 23-24 א' ₪ למ"ר. אז נכון שמדובר בשכונה חדשה, אך עדיין פערי המחיר בלתי סבירים ומלמדים באופן חד משמעי על ציפיות היזמים לעליות מחיר חדות. אם כך, ככל שמכרזי הקרקע ינוהלו לפי מפתח של כל המרבה במחיר, נמשיך לראות את נסיקת מחירי הקרקעות בגדר ״כל מספר לוקח״. גם הניסיון של רמ"י למתן את טירוף מחירי הקרקעות על ידי הגבלת הזכייה של כל יזם למתחם אחד בכל מכרז, לא יצליח לעצור את זה, המכרז ביהוד הוא דוגמה לכך.
נתון נוסף שהגדיל את התחרות על הקרקע הוא השגת המימון זול ובתנאים נוחים ועל ידי כך בעצם הפחתת חסמי הכניסה למכרזים, דבר שהגדיל משמעותית את מספר היזמים המתחרים בכל מכרז. אם בעבר היו ניגשות למכרז כזה 3-4 חברות מהגדולות במשק , הרי שכיום על כל מכרז מתמודדים 20-30 חברות. העובדה הפשוטה היא שהמדינה קטנה והאוכלוסייה גדלה וככל שיחלפו השנים, משאב הקרקע רק ילך ויצטמצם, והתחרות רק תלך ותגבר, בעיקר באזור המרכז ותזלוג גם לערי הפריפריה.
איך מתמודדים עם זה? בחברת ICR אשר שמה לה למטרה להיות שחקן מוביל בשוק המגורים, אנו ממשיכים לבחון כל מכרז קרקע גדול שיוצא לשיווק, בדגש על אזור מרכז הארץ, ותוך התחשבות במכלול הגורמים שישפיעו על המחיר. בצד זאת, אנו מחפשים במרץ חלופות לרכישת קרקעות במזומן, דרך התקשרות בעסקאות קומבינציה מול בעלי קרקע פרטיים והעמקת הייזום של פרויקטים בהתחדשות עירונית.
הפתרון, התחדשות עירונית
אם בראשית דרכה ההתחדשות העירונית נתפסה כאמצעי לשיפור המיגון מפני רעידות אדמה , הרי שהיום ברור שזהו תחום יזמי לכל דבר ומהווה את מנוע הצמיחה המרכזי של החברות היזמיות להניע את שוק הדיור קדימה. המציאות הזו יצרה תחרות גבוהה בתחום שהשתכלל מאוד בחלוף השנים. מה שהיה בעבר תחום נישה של חברות מתמחות, הפך למגרש שבו משחקים כולם, כאשר מסתמנת מגמה בה כניסתן של החברות הגדולות דוחקת החוצה את אותן החברות הקטנות שהיו מהחלוצות בתחום. נכון לשנת 2022, אין כמעט חברת נדל״ן למגורים שאינה פעילה בתחום ומרחיבה את העיסוק שלה בו. אם לפני מספר שנים עוד היה אפשר לסגור עסקה ללא מכרז, הרי שהיום כמעט כל פרויקט יוצא במכרז יזמים ובו עשרות חברות מתחרות על ליבם של הדיירים. ואכן, אפקט המחסור בקרקעות ריקות והמעבר לפעילות בקרקעות תפוסות, מקבל משנה תוקף באזור ת"א וסביבתה הקרובה שם נוצר מצב שבו כמעט ואין בניין שלא קיבל פנייה כלשהי מגורם יזמי.
מה צופן העתיד? אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית יפרוץ את גבולות תל אביב וסביבתה צפונה ודרומה, ונראה עוד ועוד פרויקטים במעגלים הרחבים יותר, בערים כמו אשקלון, אשדוד, נתניה וחדרה. בפריפריה הרחוקה עדיין לא נמצאה נוסחה שתביא לכדאיות כלכלית של פרויקטים כאלה, אבל אני מאמין שבעוד מספר שנים גם זה יקרה, כי אין ברירה.
חשוב לומר שסיומה של תמ"א 38 אמנם מייצר המון רעש תקשורתי, אך בל נתבלבל – אין ואקום. תימצא החלופה חדשה אשר תדרוש שינוי תפיסתי בכל מה שהכרנו עד היום, הן בהיבט התמורות לדיירים, והן בדרישות מהיזם ליותר תועלות ציבוריות בכל פרויקט. אני צופה שיחד עם זאת, תימשך ההעדפה של רוב הערים לתכנון מתחמים שלמים, ולא בניינים בודדים. לטעמי זהו תכנון הרבה יותר נכון ואיכותי, אך בהחלט אינו מתאים לכל עיר ולכל שכונה.
חברת ICR פועלת במרץ בתחום ההתחדשות העירונית, ממשיכה להתרחב ולהתמקצע בצד איתור וגיוס פרויקטים באזורים נבחרים, בעיקר באזור המרכז המבוקש.
