כיצד מתמקדת חברת ICR במאפיינים הייחודיים להתחדשות עירונית בירושלים?
ירושלים אינה עיר ככל ערי ישראל, וככזו גם להתחדשות העירונית בתחומה ישנם מאפיינים ייחודיים. "הרעיון הוא למצוא פתרונות יצירתייים שישמרו על הרוח הירושלמית אך גם יובילו את הקידמה בעיר", אומרת דקלה פרסיקו, סמנכ"לית תכנון בחברת ICR.
ירושלים היא עיר שכבר אלפי שנים עוברת תהליכים של הריסה ובנייה מחדש. המוטיבציה לקדם התחדשות עירונית בתחומה, הביאה לכך שלפני מספר שנים בוטלו היטלי השבחה על ידי ראש העיר לשעבר, ניר ברקת, מדיניות שהוארכה על ידי ראש העיר המכהן, משה לאון. כעת אישרה מועצת העיר בראשותו לגבות שיעור של עד 25% בלבד, כאשר חלק מהאזורים הוגדרו פטור מלא מהיטל, זאת בעוד עיריות אחרות החליטו לגבות 50% היטלים, סמכות שמוענקת לעיריות מתוקף חוק ההסדרים שאושר השנה.
לדברי דקלה פרסיקו, סמנכ"לית תכנון בחברת ICR, קיים שיתוף פעולה פורה בין עיריית ירושלים לבין חברת ICR:
"במקרים רבים אנחנו חווים קשיים בקידום תכניות והיתרים מול הרשויות המקומיות, זהו לא המצב מול עיריית ירושלים, שם אנחנו זוכים לשיתוף פעולה מעולה. בדרגים הגבוהים יש רצון טוב והבנה עמוקה שעתידה של ירושלים הוא בהתחדשות העירונית. ראשית, משום שיש מצוקת קרקעות פנויות ואין לעיר לאן להתרחב, לכן, מרבית התוספת של יחידות דיור לעיר חייבת להיות בהתחדשות עירונית. שנית, קיים רצון אמיתי של הרשות לאפשר התחדשות בשכונות מורכבות עם תשתיות מיושנות ומבנים רעועים כמו בקטמונים וקרית יובל, ויש הבנה שהמקומות האלה חייבים להתחדש. זו גם הסיבה שעיריית ירושלים החליטה מאז פברואר האחרון להעניק לחמש השנים הבאות פטור מהיטל השבחה בשכונות אלו ובשכונות נוספות כמו גבעת מרדכי. ההחלטה הזו מגיעה מתוך ראייה חברתית".
לחברת ICR יש מספר פרויקטים המקודמים בירושלים, מתוכם שני פרויקטים גדולים ומשמעותיים לפינוי בינוי. הפרויקט הראשון הוא פרויקט הנטקה בקריית היובל, נכון להיום תוכנית הפרויקט אושרה ומוגשים היתרי בנייה, הפרויקט השני בשכונת הקטמונים יועלה בקרוב לדיון להפקדה בוועדה המחוזית.
מהם המאפייניים הייחודיים שיש בתכנון התחדשות עירונית בירושלים?
פרסיקו: "ישנן תקנות לבנייה הקיימות עוד מתקופת השלטון הבריטי, שיש לבנות בירושלים באבן. האתגר שניצב בפנינו (וגם בפני הרשות המקומית) הוא איך לשמר את הצביון הירושלמי אך עדיין לייצר התחדשות עירונית? לירושלמים חשובה המסורת, ובנייה באבן היא חלק מזה. אך בנייה באבן מתאימה לבתים נמוכים, כשמגדל יהיה בנוי מאבן זה יידמה למעין חומה ענקית, ולא ייראה טוב. בנוסף, יש בעיה קשה של חומר גלם כי הוא לא קיים בשפע, הוא יקר והשימוש בו אינו סביבתי. אנחנו מנסים למצוא פתרונות יצירתייים, שישמרו על הרוח הירושלמית אך גם יובילו בה את הקדמה כמו לדוגמא: להכניס בבנייה יותר זכוכית – חלונות גדולים ומשמעותיים שמאפשרים נוף יפה ומצמצמים את השימוש באבן".
פרסיקו מצביעה על מאפיינים נוספים המהווים אתגר רווח בלא מעט פרוייקטים של פינוי בינוי, שנעשים מחוץ למרכז תל אביב:
"דיירים שגרים בשיכונים נמוכים, בבנייני רכבות בני ארבע קומות, משלמים לרוב עשרות בודדות של שקלים לוועד הבית, מכורח הנסיבות, בשל העובדה שהשכונות צפופות ולכן הבנייה היא גבוהה, המעבר הוא למגדלים בני 25 או 30 קומות. זהו מעבר מאוד דרמטי הן כלכלית והן מנטלית לדיירים".
על מנת להשקיט את חששותיהם של חלק מהדיירים, מספרת פרסיקו כי בהצעת התוכנית לפינוי בינוי ברחוב יצחק שדה בשכונת הקטמונים, נתנו מענה לחשש באמצעות בנייה מרקמית של בניין בן 10 קומות לצד בניית 2 מגדלים בני 30 קומות. "רצינו לייצר בינוי מגוון כי יש בזה ערך ברמה העירונית ויש לזה גם ערך רגשי עבור הדיירים, שחוששים מהמעבר הדרמטי מבניין שבו כולם מכירים את כולם למגדל שבו 200 דירות ותחושת הניכור בו יותר גדולה. מגדלים עדיין לא שכיחים בירושלים ולכן, באופן טבעי, חלק מהדיירים חוששים ממשהו לא מוכר", היא אומרת.
ירושלים ידועה באוכלוסייה ההטרוגנית שבה, איך נותנים מענה לתמהיל מגוון של דיירים?
"שכונת הקטמונים מתאפיינת באוכלוסייה דתית, מסורתית אך לא חרדית, שלה יש דרישות דיור מיוחדות. בירושלים ככלל, בולטת הדרישה של דירות גדולות בעלות מטבח גדול ופינת אוכל מרווחת על מנת לארח ומרפסות סוכה, ויש עדיפות שלא תהיה בנייה גבוהה מדי, לאלו שנמנעים ממעלית שבת ומעדיפים לעלות ברגל. בהצעות שלנו, אנו מנסים לייצר מגוון מבחינה תכנונית, שיאפשר גם להביא אוכלוסייה מגוונת".
